Najlepšia príručka k výberu
tej správnej hypotéky online

Táto príručka je určená pre každého, kto potrebuje objasniť,
čo je to hypotekárny úver, ako hypoúvery fungujú a ako si vybrať ten správny úver.

Viac o e-booku

Na čo slúži hypotéka?

Hypotéka je druh bankového úveru, ktorý charakterizujú tri hlavné znaky: uzatvára sa na dlhšie obdobie (štandardne v rozmedzí 4 – 30 rokov), podmienkou jeho získania je založenie nehnuteľnosti (vo väčšine prípadov nemusí patriť vám, čiže môžete založiť napríklad dom vašich rodičov) a jeho výška sa stanovuje na základe finančnej schopnosti uchádzača splácať dlh a hodnoty založenej nehnuteľnosti. Hodnotu nehnuteľnosti stanovuje banka na základe posúdenia svojho znalca, pričom môže stanoviť výšku hypotéky až do 80 % posúdenej hodnoty.
V praxi rozoznávame účelovébezúčelové, tzv. americké hypotéky. Účelové hypotéky sa zakladajú, keď chce žiadateľ investovať do nehnuteľnosti, či už pri kúpe, výstavbe alebo rekonštrukcii domu. Vtedy musí záujemca banke dokladovať použitie získaných peňazí (napr. prostredníctvom kúpnej zmluvy, nákupných blokov z nákupu materiálu, faktúry za výstavbu...). Americká hypotéka je presný opak účelovej, teda, použitie získaných zdrojov nemusíte banke vôbec dokladovať. Avšak rovnako ako pri účelovej hypotéke, aj pri americkej za ňu ručíte nehnuteľnosťou.

Kedy potrebujem hypotéku?

Najčastejšie dôvody, kedy ju budete potrebovať bude kúpa alebo renovácia nehnuteľnosti, kúpa stavebného pozemku, splatenie inej, nevýhodnej hypotéky, bývanie pre mladých alebo na čokoľvek iné (či je to kúpa auta, dovolenky, zariadenie bytu a ďalšie). Je veľmi dôležité si spraviť vlastný prieskum alebo si nechať poradiť odborníkom, či požiadanie o hypotéku a jej následné splácanie bude pre vás vhodné alebo nie. Každá hypotéka má totiž zložitý administratívny proces a je dlhodobým záväzkom voči banke. Zároveň pri hľadaní tej najvýhodnejšej ponuky si všímajte výšku úrokových sadzieb (výšku úrokov, ktoré budete platiť navyše), poplatkov (za skoršie splatenie hypotéky, za znalecký posudok, konzultáciu, splatenie hypotéky mimo doby fixácie) a fixácie úroku (obdobie kedy sa výška úrokovej sadzby nemení.

Aké druhy hypoték banky ponúkajú?

Typy hypoték, ktoré banky ponúkajú, môžeme rozdeliť podľa viacerých hľadísk, no vy sa najčastejšie stretnete s týmito 4 druhmi: účelová hypotéka, hypotéka pre mladých, bezúčelová – americká hypotékahypotéka určená na refinancovanie. Účelová hypotéka a hypotéka pre mladých sú zamerané na rovnaký cieľ – kúpu alebo stavbu vlastného bývania, s tým, že sa použitie poskytnutých zdrojov musí banke dokladovať (napr. prostredníctvom kúpnej zmluvy, pokladničných blokov alebo faktúr). Rozdiel je vo výške úrokovej sadzby, ktorá je v prípade hypotéky pre mladých nižšia a v sume financií, na ktorú prispieva štát.
Bezúčelová, americká hypotéka je presným opakom účelovej. Môžete ju využiť na čokoľvek a bez dokladovania banke. Avšak, oproti účelovej hypotéke, má americká vyššie úroky, zložitejší proces vybavenia a v prípade jej založenia mladými je bez príspevku od štátu.
A na koniec, hypotéka určená na refinancovanie. Tento typ sa využíva, keď potrebujete splatiť inú, nevýhodnejšiu hypotéku, aby ste tak ušetrili na vysokých úrokoch a poplatkoch.

Hypotéka verzus spotrebný úver (rozdiely)

Hypotéka a úver sú veľmi podobné pojmy. V oboch prípadoch sa jedná o dlhodobý úver, ktorý môže byť uzavretý na dobu 4 – 30 rokov a pri oboch ručíte nehnuteľnosťou (v prípade spotrebného úveru je založenie nehnuteľnosti jedna z možností, záleží na podmienkach vami vybranej banky). Výhody hypotéky sú, že môžete získať až 70 – 80% hodnoty z nehnuteľnosti (ak sa vám podarí získať výnimku, tak až do 90% hodnoty), má nižšie úroky a môžete získať podporu od štátu. Avšak použitie prostriedkov musí byť určené na získanie, výstavbu alebo údržbu nehnuteľnosti.
Spotrebný úver je výhodnejší, ak chcete získané financie použiť na zariadenie domu či bytu, kúpu elektroniky alebo auta. No v porovnaní s hypotékou, pri spotrebnom úvere dostane vyššie úrokové sadzby a nie je možné aby ste k nemu získali štátny príspevok.

Podmienky získania hypotéky v roku 2019

Začiatkom roka 2019 sa opäť sprísnili pravidlá pri poskytovaní hypoték. Znížilo sa percento prípadov, kedy môžete získať hypotéku do výšky 80 – 90% hodnoty založenej nehnuteľnosti (hypotéky nad 90% hodnoty nehnuteľnosti sa zrušili v júli 2018). Kým v októbri to bolo 35%, od januára do marca 2019 to bude iba 20% prípadov. To znamená, že ak podáte žiadosť o získanie hypotéky, budete musieť mať minimálne 20% vlastných zdrojov, ak sa vám túto výnimku podarí získať. Inak budete musieť našetriť ešte viac.
Druhá veľká zmena je zameraná na prípady poskytnutia vyššej hypotéky ako je stanovený 8 – násobok čistého ročného príjmu žiadateľa. Pred novým rokom 2019 to bolo 15% prípadov a teraz sa to znížilo iba na 10% prípadov. Navyše, musíte mať na mysli, že suma je ešte zmenšená o už existujúce dlhy, kde spadajú aj možnosti povoleného prečerpania kreditných kariet, iné úvery alebo záväzky.

Fixácia a refinancovanie hypotéky

Pri plánovaní a výbere hypotéky sa určite stretnete s pojmami fixácia a refinancovanie hypotéky. Fixácia je zmluvná dohoda s bankou ohľadom obdobia, počas ktorého výška úrokovej sadzby (úroky z nesplatenej čiastky dlhu) zostane identická, teda, výška vašej mesačnej splátky zostane rovnaká. Po uplynutí tejto doby si banka vyhradzuje právo na zmenu jej výšky. Banky poskytujú rôzne doby fixovania, no ak máte stabilný príjem, voľte dobu fixácie okolo 3 až 5 rokov. Vychádzajú výhodnejšie ako veľmi krátke (1 rok), či dlhé doby (10 rokov).
Refinancovanie hypotéky je prenesenie už existujúceho úveru do inej banky za účelom získania lepších podmienok jej splatenia. Môžete to využiť vtedy, ak vám nevyhovuje momentálna výška splátky (je príliš vysoká alebo nízka) alebo nie ste spokojný so službami banky. Avšak predtým ako hypotéku prenesiete, detailne si prejdite všetky poplatky a celú ponuku vybranej banky, aby ste miesto výhodnejšej ponuky neplatili ešte viac.

Čo vedie k zamietnutiu žiadosti o hypotéku?

Počas procesu schvaľovania hypotéky si banka preveruje nie len predložené dokumenty, ale aj samotného žiadateľa. Prechádza jeho históriu príjmov, zadlžeností a platby iných úverov a vyhodnocuje, či žiadateľ bude schopný hypotéku v budúcnosti splácať. Preto ak máte nízky príjem, pracujete na živnosť, splácate viacero úverov naraz alebo sa často dostávate do dlhov, či prečerpávate limit na kreditných kartách, banka to môže použiť ako dôvod, prečo vám hypotéku nepovoliť.
Okrem toho, banka zvažuje aj váš pracovný pomer. Trvalý pracovný pomer na neurčitú dobu má pre banku väčšiu váhu ako na dobu určitú alebo živnosť. Dôvodom je stabilita vášho budúceho príjmu a teda vaša schopnosť pravidelne hypotéku splácať. Avšak ak dokáže banke dokladovať pravidelný príjem aj keď ste živnostník, môžete ju získať.
Nakoniec by ste si mali dať pozor aj svoje návyky. Aj časté stávkovanie (hoci za malé sumy) môže byť dôvodom zamietnutia. Banka stávkovanie berie ako rizikový faktor, ktorý môže negatívne ovplyvniť vašu schopnosť splácať dlh.

Aké nehnuteľnosti si môžem kúpiť na hypotéku?

Pri klasickej hypotéke je veľmi dôležité vedieť, že vám ju banky poskytnú iba na kúpu bytu alebo domu, ktorý je určený na celoročné bývanie. Ak chcete kúpiť byt, upriamte pozornosť na jeho označenie v liste vlastníctva, aby ste nakoniec nechceli kúpiť iba nebytový priestor, ktorý je označený názvom vzbudzujúcim pocit luxusnejšieho bytu ako je napríklad apartmán alebo ateliér. Pri kúpe rodinného domu si dajte pozor, aby jeho stav odpovedal stavu, ktorý je zaznačený v katastri nehnuteľnosti. Často sa stáva, že predchádzajúci vlastníci k nemu pristavali rôzne časti (napr. altánok, garáž) bez oprávnenia. V prípade kúpy chaty, ktorá bola vybudovaná v záhradníckej oblasti, no vy v nej chcete celoročne bývať, vám banka na jej kúpu poskytne prostriedky, iba ak znalec v znaleckom posudku danú informáciu uvedie. V inom prípade (sezónnom bývaní) hypotéku nezískate. A nakoniec, ak sa jedná o pozemok, hypotéku získate iba vtedy, ak je označený ako „stavebný“.

Ako si vybrať tú správnu hypotéku?

Ideálnym spôsobom je samozrejme poradiť sa s niekým, kto sa v danej problematike dobre orientuje. Tu je dôležité spomenúť všetky informácie spojené so schvaľovaním úveru, aby bolo vopred možné vybrať tú správnu banku. Ide napríklad o spôsob zarábania peňazí, o vzdelanie, o vek (kvôli dĺžke splatnosti úveru), o existujúce výdavky alebo o výšku vlastných prostriedkov. Pri výbere banky zohráva úlohu aj informácia o nehnuteľnosti (je to dom alebo byt) a umiestnenie nehnuteľnosti. Napokon je pri porovnaní bánk dôležité vziať do úvahy nielen samotnú výšku úroku, ale aj všetky ostatné výdavky spojené s absolútnou cenou úveru, či už jednorazové alebo opakované.

Nájsť hypotéku
Ako si vybrať tú správnu hypotéku?

E-book o hypotékach zdarma

Daňový bonus, výpočet LTV (a čo to vlastne LTV je), hypotéka pre mladých, ... Tieto a mnohé ďalšie informácie prináša náš e-book. Odporúčame stiahnuť si ho s odstupom niekoľkých mesiacov aj opakovane, pretože aktualizácie prinášame vždy vtedy, keď nastanú zásadné zmeny v podmienkach poskytovania hypoték.

Pomáhame hľadajúcim nájsť najlepší dostupný úver

Vyskúšajte našu Kalkulačku a vypočítajte si náklady na vašu novú hypotéku.